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中骏集团:“三道红线”保持绿档 少数股东权益占净资产比例超40%

时间:2021-09-06 09:39:36    来源:公司研究室    

8月30日,中骏集团举行2021年中期业绩发布会。上半年,中骏集团收入203.9亿,同比增长34.7%;毛利率25.1%,归母净利润23.8亿,同比增长12.4%。

2020年中骏集团销售额首次突破千亿大关,上半年,公司销售额591亿,其中二线城市销售额占比超60%。作为一家“绿档”房企,中骏集团的表外负债需要重视。2021年6月末,其少数股东权益占净资产比例达44%,但少数股东损益占净利润比例仅有12%。

销售额二线占比超60%

2021年上半年,中骏集团合同销售额590.5亿,同比增长47.3%;合同销售面积371万平方米,同比增长35.8%;销售均价约为1.59万元/平方米,同比增长8.5%。

在2020年跨入千亿房企阵营之后,中骏集团将2021年的销售目标定在了1200亿,上半年完成目标49%。按这个节奏,全年完成1200亿的销售额问题不大。

业绩会上,中骏集团董事局主席兼执行政裁黄朝阳表示:“我们未来不会片面追求规模增长,希望是15%到20%的增长,但是会更注重权益的提升,这两年权益比例会提升很多。”

按城市级别划分,中骏的销售额主要集中在二线城市。2021年上半年,二线城市销售额为355.4亿,占比60.2%,销售均价约为2.13万元/平方米;三线城市销售额190.9亿,占比32.3%,销售均价约为1.01万元/平方米;一线城市销售额44.2亿,占比7.5%,销售均价3.11万元/平方米。

从城市分布来看,厦门表现突然,2021年上半年销售额达154.1亿,占比26.1%,是众多城市中唯一一个销售占比超10%的城市。其次,苏州、昆明、泉州的销售占比均超过了5%,分别为6.1%、5.8%、5.3%。此外,北京和上海两个一线城市的销售占比分别为4.0%和3.5%。

截至2021年6月末,中骏集团土地储备3967万平方米,可售货值4300亿元,新增建筑物面积557万平方米,新增货值为810亿。

毛利率小幅下滑将至25%

2021年上半年,中骏集团收入203.9亿,同比增长34.7%。中骏集团收入由4部分构成,分别是物业销售、物业管理、租金收入和项目管理收入。

上半年,中骏集团物业销售收入197.1亿,同比增长34.2%,占比96.7%;物业管理收入4.3亿,同比增长82.4%;租金收入2.1亿,同比增长34.1%;项目管理收入0.46亿,同比下降24.5%。

物业销售中,从城市分布来看,苏州贡献最大为14%,其次是重庆、徐州及丽水均为12%。从城市分布看,一二线城市占比37%,三四线城市63%。

2021年上半年,中骏集团毛利率25.1%,同比下降2.8个百分点,下降的主要原因是限价政策影响项目销售单价及地价成本上升所致。中骏集团执行董事兼执行总裁黄攸权表示,“现在整体已售未结转毛利率大体应该是22%,所以全年毛利率应该会维持在20%到25%之间。”

2017年,中骏集团确立“一体两翼”发展战略,以住宅为主体同时发展商业地产和长租公寓。黄朝阳曾为中骏定下2025年100座购物中心的目标。截至2021年6月末,中骏集团目前在全国布局了38座购物中心,“五年百城”计划完成率近4成。

中骏集团执行董事兼副总裁黄伦表示,“今年四季度我们会有4个中骏世界城开业,目前的招租率均超过80%。”

不过,2021年上半年,中骏集团投资物业公允价值变动由4.6亿降至2.6亿,同比下降44.5%,在利润中占比由18.4%降至9.5%。此外,上半年公司归母净利润23.8亿,同比增长12.4%,但要低于34.7%的收入增速。

少数股东权益占净资产比例超40%

债务方面,2021年6月末,中骏集团剔除预收款后的资产负债率为69.5%,净负债率77.9%,现金短债比为1.2倍,“三道红线”全部达标,为“绿档”房企。

2021年6月末,中骏集团有息负债总额为505.5亿,其中短期有息负债为124.6亿,较2020年末下降13.8亿。但期末,中骏集团现金及现金等价物为153.1亿,较2020年末下降31.1亿。

2021上半年,中骏集团的加权平均融资成本为6.3%。5月,穆迪将中骏集团的展望从“稳定”上调至“正面”。同时,还确认了中骏集团控股的企业家族评级为“B1”和其高级无抵押债务评级为“B2”。

尽管中骏集团为“绿档”房企,但还应该注意公司的少数股东情况。2021年6月末,中骏集团少数股东权益174.6亿,占净资产比例为44%,较2020年6月末提高6个百分点,较2020年末下降2个百分点。但需要注意的是,2017年末,中骏集团的少数股东权益占净资产比例仅有25%。

而2021年上半年,中骏集团少数股东损益3.3亿,同比下降16.9%,占净利润比例为12.3%。中骏集团少数股东权益/净资产与少数股东损益/净利润的差值约为32%,其少数股东并未获得与权益相匹配的利润。少数股东权益所涉及的表外负债仍需要中骏集团重视。(文:曲奇)

关键词: 三道红线 中骏集团 二线城市住房 土地储备

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